来源：深圳链家研究院
整合编辑：搜狐焦点深圳
3月，深圳二手房市场逐渐回暖，市场上买卖双方都有较强的入市意愿。根据深圳链家研究院监测，刚需置业可谓“一马当先”，入市最为积极，比如在布吉、西乡、横岗等中低价位片区物业出现集中成交的现象。
年前，一直在看房多刚需在年后开始去实现购买的计划；同时，一些急于换房的业主放盘价格也比较实惠，刚需置业者见状果断入手。
其中，随着置业者积极看房，买卖双方的成交周期也逐步缩短，在刚需的带动下，改善换房需求入市也明显回升。据调查，一些业主期望在这波“好行情”中快速变现，因此放盘意愿增加、也存在一些议价的空间。
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均价低于5万/㎡、总价300万以内占比超四成
通过深圳链家成交系统数据统计，在年后成交的二手房，成交均价低于50000元/平方米、总价在300万以内的占比均超过了四成；龙岗、龙华和宝安的成交套数约占全市一半，其中龙岗的布吉、坂田、宝安的翻身、西乡片区成交活跃，这也充分说明了刚需置业主导了年后的市场节奏。
据调查，在去杠杆的大环境下，银行贷款政策紧缩，资金成本不断上升，在一定程度上压缩了投资性购房需求，为刚需和刚改置业者营造了稳定的置业环境。
业主放盘意愿增加、购房者有议价空间
从市场反映的情况来看，仍然是以刚需置业主导市场，同时也催生了一部分换房需求的释放。根据深圳链家研究院监测，进入3月份以来，深圳链家新增客源和新增房源均大幅增长，其中新增客源同比增长24.8%，带看量同比增长36.5%，置业者积极看房，买卖双方的成交周期也逐步缩短，在刚需的带动下，改善换房需求入市也明显回升。
我们发现这轮改善需求主要有两类：一类是持有资金、长期看房的换房需求，受到近期市场回升的带动加快了成交；另一类是正在卖房准备换房的业主也加快了看房节奏。
目前成交量虽呈现回暖的趋势，但是房价却总体稳定。据调查，一些业主期望在这波“好行情”中快速变现，因此放盘意愿增加、也存在一些议价的空间。尤其是2016年高位购买的业主，持有压力较大，期望变现的意愿更强，议价空间也更大。总体来看，当前房源的选择较多，价格也较稳定，为换房改善的置业者营造了比较合适的入市环境。
调查表明，换房置业者对物业品质和居住环境有一定的要求，所以置业范围主要是配套较为完善的中大型楼盘，户型以三房左右为主。根据深圳链家成交系统统计，3月份以来三房及以上成交占比超过30%，成交单价大于60000元/平方米的物业占33.3%，其中包括华侨城、前海、宝中、西乡、石厦、红山-上塘、坂田等区域。
两房至三房需求大，单间占比缩减
最新求职报告显示，深圳居白领热门求职城市首位，春节过后返深及来深求职人数增多，房屋租赁市场进入旺季。据深圳链家研究院监测，3月租赁成交量较今年1月接近翻倍，两房、三房是成交主力。
今年租赁市场更加活跃，据深圳链家研究院监测，今年3月中上旬同比去年增长25%左右，较今年1月中上旬增长96.6%。一是自去年二季度开始，深圳租赁已经走出不景气的阶段；二是一些区域旧改推进催生了新的需求与年后换租需求叠加；三是社会倡导租赁发展，一些原本打算购房的市民，暂时选择租房。
租赁户型方面，单间占比缩减且增长幅度最少，据悉主要长租公寓的发展分流了一些单间的需求，而单间因租金起点较低，热租物业有一定的上涨。
案例一：小任原本租住在南山某小区单间，年后租约到期，房东涨租后租金超出她的承受范围，最后她选择了一家口碑、管理较好的长租公寓；另外三居室租赁增长最快，占比也出现一定增加，主要是一些家庭型的换租。
案例二：原本租住在华强北附近李先生，因家庭人口增加，年后搬到到布吉某小区三房，同时他觉得未来房价不会有太多的变化，租房的压力比较小；两房户型目前租客需求最多的户型，成交占比超过33%，此类户型较多的是朋友、同事合租及新婚的小家庭。
据深圳链家研究院监测，两房租客中租住在龙岗的占比26.8%，其次为南山，两房租客中有20.6%租住在南山。龙岗整体租金较低，房源供应较为充足；而南山上班较多且租金水平略低于福田办公区周边，同时居住条件明显优于关外，吸引租客。
关于学区房
3月份小户型低总价学区房成交活跃
据深圳链家研究院监测，近期深圳学区房关注度持续增加，小户型低总价学区房成交活跃。
年前开始各区发布学位预警，学区房备受关注。2018年几乎各区均出现了不同程度的学位紧张或缺口。
据深圳链家研究院监测，年后至3月上旬，典型学区房成交占总成交14.6%，其中罗湖、福田两区较为明显。例如，罗湖螺岭外国语学区的东门168、金城华庭的小户型，其中东门168套均175万元左右，福田荔园小学南校区的君悦阁套均总价340万左右；另外，宝安、龙岗小户型学区房也有不错的成交，比如宝安中学都市翠海、深中龙岗分校的招商依山郡。
小户型学区房成交较多，主要是置业的门槛比较低，一方面是近期学位申请将至，一些家长为保证孩子的上学需求而购买，另外就是一些未来有学龄儿童家庭提前布局小户型，持有的压力比较小。
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